D\u00e9tenir le droit de propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien signifie avoir un droit de jouissance du bien, c\u2019est-\u00e0-dire disposer de l\u2019usus<\/em> (droit de jouissance directe) et du fructus<\/em> (droit de jouissance indirecte), et avoir le droit de disposer du bien de la mani\u00e8re la plus absolue \u00e0 travers l\u2019abusus<\/em>. Le plein propri\u00e9taire dispose donc de ces trois droits.<\/p>\n\n\n\n Lorsque l\u2019on proc\u00e8de au d\u00e9membrement de la propri\u00e9t\u00e9, le droit de jouissance et le droit de disposition du bien sont partag\u00e9s entre plusieurs personnes, physiques ou morales. <\/p>\n\n\n\n Succinctement et sauf convention contraire des parties, voici la r\u00e9partition des droits entre usufruitier et nu-propri\u00e9taire\u00a0:<\/p>\n\n\n\n *Chacun peut disposer de son droit, l\u2019usufruitier peur c\u00e9der son droit d\u2019usufruit et le nu-propri\u00e9taire peut faire de m\u00eame pour son droit de nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n En revanche l\u2019accord du nu-propri\u00e9taire et de l\u2019usufruitier est n\u00e9cessaire pour la vente de l\u2019actif d\u00e9membr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9membrement trouve ses origines dans de nombreuses situations qui peuvent \u00eatre subies ou voulues. En effet, il peut s\u2019agir d\u2019une pleine propri\u00e9t\u00e9 originelle qui par la suite a \u00e9t\u00e9 d\u00e9membr\u00e9e ou un bien re\u00e7u en d\u00e9membrement dans la cadre d\u2019une succession.<\/p>\n\n\n\n Une pr\u00e9cision importante : La cession d\u2019un actif d\u00e9membr\u00e9 (immeuble, titres sociaux, etc.) conduit par d\u00e9faut \u00e0 une r\u00e9partition du prix de cession. Il est donc mis fin au d\u00e9membrement, usufruitiers et nus-propri\u00e9taires repartant chacun avec un capital repr\u00e9sentatif de la valeur de leur droit.<\/p>\n\n\n\n Les dispositions de l\u2019article 621 du Code civil ne sont pas d\u2019ordre public. Il est ainsi possible de maintenir le d\u00e9membrement sur le prix de cession avec l\u2019accord de toutes les parties ou encore de pr\u00e9voir dans l\u2019acte \u00e0 l\u2019origine du d\u00e9membrement (la donation notamment) le sort du prix de cession.<\/p>\n\n\n\n Deux cat\u00e9gories d\u2019usufruit sont \u00e0 distinguer :<\/p>\n\n\n\n Dans un tel cas, il convient d\u2019ajouter que l\u2019article 619 du Code civil a pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019un usufruit cr\u00e9\u00e9 au profit d\u2019une personne morale ne peut \u00eatre viager. Il a obligatoirement une dur\u00e9e fixe ne pouvant exc\u00e9der 30 ans.<\/p>\n\n\n\n Chaque situation a ses sp\u00e9cificit\u00e9s. Toutefois, un r\u00e9gime de droit commun est applicable \u00e0 la gestion des biens d\u00e9membr\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Ce r\u00e9gime de droit commun attrait aux droits et aux obligations de l\u2019usufruitier, ce qui en cons\u00e9quence nous permet d\u2019en d\u00e9duire les droits du nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n Par principe, seul l\u2019usufruitier a la jouissance directe et indirecte du bien. Il peut donc en user gratuitement et percevoir les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par le bien d\u00e9membr\u00e9, \u00e0 charge pour lui de ne pas porter atteinte \u00e0 la substance du bien. De son c\u00f4t\u00e9, le nu-propri\u00e9taire n\u2019est autre qu\u2019un propri\u00e9taire grev\u00e9 d\u2019une partie de ses droits qui ne retrouvera son droit de jouissance qu\u2019\u00e0 l\u2019extinction du d\u00e9membrement c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit.<\/p>\n\n\n\n Les int\u00e9r\u00eats en jeu sont donc diff\u00e9rents : l\u2019usufruitier est en jouissance active tandis que le nu-propri\u00e9taire est dans l\u2019attente de sa jouissance future apr\u00e8s extinction de l\u2019usufruit.<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9quilibre de cette relation est diff\u00e9rent selon la nature de l\u2019actif d\u00e9membr\u00e9. Voici un \u00e9tat succinct des diff\u00e9rents cas de d\u00e9membrement selon l\u2019actif d\u00e9membr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Le bien immobilier d\u00e9membr\u00e9 est l\u2019actif d\u00e9membr\u00e9 le moins difficile \u00e0 appr\u00e9hender du fait de sa mat\u00e9rialit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n La propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier sous-entend le droit d\u2019occuper gratuitement le bien, de le louer, d\u2019en percevoir les loyers, de l\u2019entretenir, de l\u2019am\u00e9liorer et d\u2019en disposer librement comme le vendre.<\/p>\n\n\n\n En pr\u00e9sence du d\u00e9membrement d\u2019un bien immobilier, l\u2019usufruitier a le droit d\u2019occuper gratuitement le bien ou d\u2019en percevoir les loyers, \u00e0 charge pour lui de r\u00e9aliser les travaux d\u2019entretien et de payer les imp\u00f4ts correspondant \u00e0 sa jouissance, tels que l\u2019imp\u00f4t sur les revenus aff\u00e9rents aux loyers per\u00e7us, ou encore la taxe d\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n De son c\u00f4t\u00e9, le nu-propri\u00e9taire ne peut pas jouir du bien. Il peut r\u00e9aliser des travaux de grosses r\u00e9parations et est en droit d\u2019imposer \u00e0 l\u2019usufruitier la r\u00e9alisation des travaux d\u2019entretien, tout en respectant la jouissance de ce dernier.<\/p>\n\n\n\n Par ailleurs, afin de prot\u00e9ger ses int\u00e9r\u00eats et plus pr\u00e9cis\u00e9ment la r\u00e9cup\u00e9ration du bien \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit, le nu-propri\u00e9taire est en droit de demander l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un \u00e9tat des immeubles afin de pr\u00e9parer le r\u00e8glement des comptes \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit. Il peut \u00e9galement demander \u00e0 l\u2019usufruitier une caution pour pr\u00e9venir tout d\u00e9faut de restitution.<\/p>\n\n\n\n Concernant les am\u00e9liorations que l\u2019usufruitier aurait r\u00e9alis\u00e9es et dont il demanderait l\u2019indemnisation, il est pr\u00e9vu express\u00e9ment au sein du Code civil, \u00e0 l\u2019article 599, que \u00ab l\u2019usufruitier ne peut, \u00e0 la cessation de l’usufruit, r\u00e9clamer aucune indemnit\u00e9 pour les am\u00e9liorations qu’il pr\u00e9tendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en f\u00fbt augment\u00e9e \u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n Par principe, la cession de l\u2019actif d\u00e9membr\u00e9 conduit \u00e0 l\u2019extinction du d\u00e9membrement par l\u2019application du principe de r\u00e9partition du prix de cession selon la valeur respective de chacun de leurs droits. Chacun devient alors plein propri\u00e9taire de la part du prix de cession lui revenant[1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Usufruitier et nu-propri\u00e9taire ont toutefois deux autres possibilit\u00e9s. Ils peuvent d\u00e9cider de proc\u00e9der au remploi ou \u00e0 la subrogation du prix de cession, maintenant alors la relation de d\u00e9membrement, ou opter pour un quasi-usufruit conventionnel sur le prix de cession dont nous allons voir succinctement les cons\u00e9quences.<\/p>\n\n\n\n Dans toutes les situations deux plus-values seront d\u00e9termin\u00e9es sur la t\u00eate de l\u2019usufruitier et du nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n C. civ. Art. 621<\/p>\n\n\n\n Dans le cadre d\u2019une soci\u00e9t\u00e9, les associ\u00e9s disposent de diff\u00e9rents droits tels que le droit de participer \u00e0 la vie politique de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 travers la participation aux d\u00e9cisions collectives, le droit de vote et le droit d\u2019information, ou encore le droit \u00e9conomique avec la perception des dividendes.<\/p>\n\n\n\n La qualit\u00e9 d\u2019associ\u00e9 est reconnue \u00e0 celui qui a la propri\u00e9t\u00e9 des titres sociaux. En ce sens et comme l\u2019ont \u00e9nonc\u00e9 les juges, \u00ab l\u2019usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconna\u00eetre la qualit\u00e9 d\u2019associ\u00e9, qui n\u2019appartient qu\u2019au nu-propri\u00e9taire \u00bb[2]<\/strong><\/a>.<\/em><\/p>\n\n\n\n Pour autant, cette absence de reconnaissance de la qualit\u00e9 d\u2019associ\u00e9 \u00e0 l\u2019usufruitier des titres sociaux ne signifie pas qu\u2019il est d\u00e9pourvu de tout droit.<\/p>\n\n\n\n Dans un tel cas, l\u2019usufruitier dispose du droit de jouissance des titres, c\u2019est-\u00e0-dire du droit de percevoir les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les titres, et en amont du droit de voter l\u2019affectation du r\u00e9sultat de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n De son c\u00f4t\u00e9, le nu-propri\u00e9taire d\u00e9tient le droit de disposer des titres. Il peut donc en disposer librement sous r\u00e9serve du droit de pr\u00e9emption ou de clause d\u2019agr\u00e9ment, et \u00e0 condition de ne pas porter atteinte au droit de jouissance de l\u2019usufruitier.<\/p>\n\n\n\n Les pr\u00e9rogatives de l\u2019usufruitier et du nu-propri\u00e9taire diff\u00e8rent selon la forme juridique de la soci\u00e9t\u00e9. Voici un r\u00e9sum\u00e9\u00a0des pr\u00e9rogatives de chacun, en l\u2019absence de pr\u00e9cision contraire des statuts :<\/p>\n\n\n\n Sous r\u00e9serve de respecter l\u2019attribution du droit de vote \u00e0 l\u2019usufruitier pour les d\u00e9cisions concernant l\u2019affectation des b\u00e9n\u00e9fices, les associ\u00e9s peuvent convenir ensemble et statutairement, d\u2019une r\u00e9partition diff\u00e9rente des pouvoirs entre l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire des droits sociaux.<\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> Cass. 3e<\/sup> civ., 16 f\u00e9vrier 2022, n\u00b020-15.164<\/p>\n\n\n\n Il est essentiel de ne pas confondre dividendes et r\u00e9serves :<\/p>\n\n\n\n L\u2019usufruitier percevra de plein droit et en pleine propri\u00e9t\u00e9 les dividendes, tandis que le nu-propri\u00e9taire percevra en pleine propri\u00e9t\u00e9 les r\u00e9serves, sauf disposition contraire des statuts.<\/p>\n\n\n\n Cette distinction aura des impacts fiscaux, mais \u00e9galement civils sur le plan matrimonial avec les actifs constituant la masse commune et ceux constituant la masse propre ou personnelle selon le r\u00e9gime matrimonial adopt\u00e9.<\/p>\n\n\n\n L\u2019imposition va varier selon le statut fiscal de la personne imposable[2]<\/a> :<\/p>\n\n\n\n Lorsque le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 porte sur des biens consomptibles tels que du num\u00e9raire, un quasi-usufruit est institu\u00e9. Cette relation est particuli\u00e8re puisque le quasi-usufruitier dispose d\u2019une libert\u00e9 quasi-totale du num\u00e9raire, \u00e0 charge de rendre, \u00e0 la fin de l\u2019usufruit, soit des choses de m\u00eame quantit\u00e9 et qualit\u00e9, soit leur valeur estim\u00e9e \u00e0 la date de la restitution[3]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> Cass. 1\u00e8re<\/sup> civ., 22 juin 2016, n\u00b015.19-471 et n\u00b015.19-516<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/excen.notaires.fr\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/image-1.png\")
<\/figure>\n\n\n\nII. Les origines du d\u00e9membrement<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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III. \u00c9tat des lieux en pr\u00e9sence des diff\u00e9rentes situations de d\u00e9membrement<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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