{"id":3197,"date":"2023-05-14T15:13:17","date_gmt":"2023-05-14T15:13:17","guid":{"rendered":"https:\/\/excen.notaires.fr\/?p=3197"},"modified":"2023-05-14T15:13:17","modified_gmt":"2023-05-14T15:13:17","slug":"cession-dun-usufruit-a-duree-fixe-et-article-13-5-du-cgi-contentieux-sur-la-base-taxable-au-titre-des-revenus-fonciers-en-cas-de-cession-de-parts-de-sci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/?p=3197","title":{"rendered":"CESSION D\u2019UN USUFRUIT A DUREE FIXE ET ARTICLE 13-5 DU CGI : CONTENTIEUX SUR LA BASE TAXABLE AU TITRE DES REVENUS FONCIERS EN CAS DE CESSION DE PARTS DE SCI"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading has-text-color\" style=\"color:#c59b72\"><strong>I.&nbsp; <\/strong><u>Les faits<\/u><\/h1>\n\n\n\n<p>Un couple a acquis en mars 2013 un fonds de commerce de chambres d&#8217;h\u00f4tes et d&#8217;h\u00e9bergement touristique, par l&#8217;interm\u00e9diaire :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>D\u2019une SCI (dont ils \u00e9taient associ\u00e9s \u00e0 parts \u00e9gales et cog\u00e9rants), propri\u00e9taire de l&#8217;ensemble immobilier,<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Et de la SARL [M] (dont le capital appartenait \u00e9galement au couple), qui a acquis les autres \u00e9l\u00e9ments du fonds de commerce.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La SARL [M] a pris en location l&#8217;ensemble immobilier \u00e0 la SCI et a exerc\u00e9 l&#8217;activit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Par un acte sous-seing priv\u00e9 du 18 juin 2013, le couple a vendu \u00e0 la SARL [M] l&#8217;usufruit des parts de la SCI pour dix-sept ans, au prix de 50 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cadre d&#8217;un contr\u00f4le sur pi\u00e8ces de leur d\u00e9claration \u00e0 l&#8217;imp\u00f4t sur le revenu de l&#8217;ann\u00e9e 2013, les services fiscaux ont notamment r\u00e9int\u00e9gr\u00e9 dans les revenus du couple la somme de 92 000 \u20ac correspondant :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>D&#8217;une part, au prix de 50 000 \u20ac de cession de cet usufruit tel qu&#8217;\u00e9valu\u00e9 par les parties \u00e0 l&#8217;acte de cession, (ce revenu foncier n&#8217;avait pas \u00e9t\u00e9 initialement d\u00e9clar\u00e9, mais avait fait l&#8217;objet d&#8217;une d\u00e9claration rectificative par le couple le 20 juin 2014),<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>D&#8217;autre part, \u00e0 la r\u00e9\u00e9valuation \u00e0 92 000 \u20ac de la valeur v\u00e9nale de cet usufruit par le service v\u00e9rificateur, par application du bar\u00e8me fiscal pr\u00e9vu en mati\u00e8re de droits d&#8217;enregistrements et de taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re (CGI, art. 669).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading has-text-color\" style=\"color:#c59b72\">II. <strong> <\/strong><u>La d\u00e9cision<\/u><\/h1>\n\n\n\n<p><strong>A. S\u2019agissant de l\u2019imposition des 50 000 \u20ac relatifs au prix de cession<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Par la proposition de rectification du 16 novembre 2015, le service s&#8217;est born\u00e9, s&#8217;agissant des 50 000 \u20ac de revenus fonciers correspondant au prix contractuel de cession de l&#8217;usufruit des parts de la SCI \u00e0 la SARL, \u00e0 tirer les cons\u00e9quences de la d\u00e9claration rectificative souscrite en juin 2014 par le couple.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>B. S\u2019agissant de l\u2019imposition des 42 000 \u20ac suppl\u00e9mentaires relatifs \u00e0 la r\u00e9\u00e9valuation de l\u2019usufruit c\u00e9d\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La Cour administrative d\u2019appel confirme le jugement du Tribunal administratif qui a d\u00e9charg\u00e9 les \u00e9poux de l&#8217;int\u00e9gralit\u00e9 des impositions relatives \u00e0 cette majoration du prix de cession. En effet, la Cour rappelle, comme l\u2019a soulign\u00e9 le Tribunal administratif, que la valeur v\u00e9nale de l&#8217;usufruit devait \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e selon la m\u00e9thode \u00e9conomique en fonction du revenu futur attendu par l&#8217;usufruitier en tenant compte des charges notamment d&#8217;emprunt de la SCI et de l&#8217;absence de distributions pr\u00e9visionnelles. Sur la base de ces \u00e9l\u00e9ments il n&#8217;y avait pas lieu d&#8217;imposer un prix de cession suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n\n\n<p>Les juges d\u2019appel estiment que quelle que soit la valeur v\u00e9nale de l&#8217;immobilisation, le produit de cession stipul\u00e9 dans l&#8217;acte est constitutif d&#8217;un revenu imposable.<\/p>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading has-text-color\" style=\"color:#c59b75\">III.&nbsp;&nbsp;<u>Concr\u00e8tement<\/u><\/h1>\n\n\n\n<p>L\u2019article 13-5 du CGI conduit \u00e0 taxer le produit d\u2019une premi\u00e8re cession \u00e0 titre on\u00e9reux d\u2019un usufruit \u00e0 dur\u00e9e fixe d\u2019un bien \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, dans la m\u00eame cat\u00e9gorie de revenus que celle dont rel\u00e8vent les fruits produits ou susceptibles d\u2019\u00eatre produits par le bien grev\u00e9. Ant\u00e9rieurement au 14 novembre 2012, ces produits \u00e9taient trait\u00e9s dans le r\u00e9gime des plus-values des particuliers. Le prix de cession de l\u2019usufruit \u00e0 dur\u00e9e fixe portant sur des parts de soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re, ou sa valeur v\u00e9nale si elle est sup\u00e9rieure, est donc impos\u00e9 en revenus fonciers.<\/p>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading has-text-color\" style=\"color:#c59b75\">IV.&nbsp;&nbsp;<u>Source<\/u><\/h1>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/ceta\/id\/CETATEXT000047213513\/\">CAA Versailles n\u00b021VE01172 20\/02\/2023<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Par<strong> Excen Notaires &amp; Conseils <\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>I.&nbsp; Les faits Un couple a acquis en mars 2013 un fonds de commerce de chambres d&#8217;h\u00f4tes et d&#8217;h\u00e9bergement touristique, par l&#8217;interm\u00e9diaire : La SARL [M] a pris en location l&#8217;ensemble immobilier \u00e0 la SCI et a exerc\u00e9 l&#8217;activit\u00e9. 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