En mai 2013, une SAS a c\u00e9d\u00e9 \u00e0 ses deux associ\u00e9s, personnes physiques, la nue-propri\u00e9t\u00e9 indivise d\u2019un t\u00e8nement immobilier inscrit \u00e0 son bilan au titre des actifs immobilis\u00e9s. La SAS venderesse s\u2019est r\u00e9serv\u00e9e un usufruit pour une dur\u00e9e fixe de 21 ans.<\/p>\n\n\n\n
La valeur du t\u00e8nement a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u00e0 1 000 000 \u20ac (\u00e9valuation r\u00e9alis\u00e9e par un cabinet d’expertise le 21 janvier 2013) comprenant :<\/p>\n\n\n\n
\u2022 Un montant de 769 000 \u20ac pour le terrain d’assiette,<\/p>\n\n\n\n
\u2022 Une somme de 216 000 \u20ac pour la construction existante,<\/p>\n\n\n\n
\u2022 Et une plus-value de 15 000 \u20ac pour l’am\u00e9nagement des abords.<\/p>\n\n\n\n
L’usufruit a \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9 \u00e0 69 % de cette somme (3 x 23%), soit 690 000 \u20ac, en application du bar\u00e8me pr\u00e9vu \u00e0 l’article 669 II du CGI. La valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 a, en cons\u00e9quence, \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u00e0 310 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n
Lors de la vente, des travaux \u00e9taient en cours sur le terrain. Ces travaux consistaient en :<\/p>\n\n\n\n
\u2022 La d\u00e9molition, la remise \u00e0 neuf et la transformation d’un b\u00e2timent industriel existant en un b\u00e2timent commercial neuf,<\/p>\n\n\n\n
\u2022 Et la construction d’un second b\u00e2timent commercial d’une surface de 1 596 m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n
La convention de d\u00e9membrement, sign\u00e9e le jour de la vente, pr\u00e9voyait que ces travaux restaient \u00e0 la charge de l’usufruitier.<\/p>\n\n\n\n
A l’issue d’une v\u00e9rification de comptabilit\u00e9 de la SAS, l’administration a estim\u00e9 que le prix de cession \u00e9tait minor\u00e9 de 126 640 \u20ac. En l\u2019esp\u00e8ce, si l\u2019administration n\u2019a pas contest\u00e9 la valeur du terrain (769 000 \u20ac), elle a critiqu\u00e9 celle de la construction. Pour d\u00e9terminer la valeur, le fisc a int\u00e9gr\u00e9 la valeur des travaux d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9s par l\u2019usufruitier.<\/p>\n\n\n\n
Sur la base d\u2019une valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9\u00e9valu\u00e9e, la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u00e0 436 640 \u20ac au lieu de 310 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n
Cette insuffisance de prix de 126 640 \u20ac a \u00e9t\u00e9 analys\u00e9e par le fisc comme une lib\u00e9ralit\u00e9 accord\u00e9e par la SAS \u00e0 ses associ\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
En cons\u00e9quence, chaque associ\u00e9 a \u00e9t\u00e9 impos\u00e9 \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu et aux contributions sociales, au titre de l’ann\u00e9e 2013, sur le fondement du c) de l’article 111 du CGI, \u00e0 raison du revenu distribu\u00e9 correspondant \u00e0 la lib\u00e9ralit\u00e9 retenue par l’administration, revenu assimil\u00e9 \u00e0 un avantage occulte.<\/p>\n\n\n\n
Les contribuables ont contest\u00e9 le redressement. En juin 2023, le TA de Grenoble a confirm\u00e9 ce dernier. Il revenait \u00e0 la Cour de Lyon de trancher en appel.<\/p>\n\n\n\n
Les contribuables ont souhait\u00e9 faire valoir une \u00e9valuation par comparaison avec des biens similaires en revendiquant l\u2019application d\u2019abattements de 10 % pour tenir compte de l’\u00e9tat d’encombrement du terrain, ainsi qu\u2019un abattement de 10% au titre de l’al\u00e9a li\u00e9 \u00e0 l’inach\u00e8vement des travaux.<\/p>\n\n\n\n
La CAA a rappel\u00e9 que la vente d\u2019un bien par une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 un prix minor\u00e9, sans que cet \u00e9cart de prix ne comporte de contrepartie, constitue un acte anormal de gestion. L\u2019avantage ainsi octroy\u00e9 doit \u00eatre requalifi\u00e9 en lib\u00e9ralit\u00e9 constitutive d’une distribution de revenus.<\/p>\n\n\n\n
La preuve d’une telle distribution doit \u00eatre regard\u00e9e comme apport\u00e9e par l’administration lorsqu’est \u00e9tablie l’existence :<\/p>\n\n\n\n
La Cour a retenu que la valeur du terrain et des am\u00e9nagements des abords n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 contest\u00e9e par le service v\u00e9rificateur qui avait repris le montant retenu par l’expert de la soci\u00e9t\u00e9, qui avait lui-m\u00eame proc\u00e9d\u00e9 selon la m\u00e9thode comparative, \u00e0 partir du prix moyen de cession de terrains intervenues dans le m\u00eame secteur g\u00e9ographique en 2010 et 2012.<\/p>\n\n\n\n
S\u2019agissant des constructions, l\u2019acte de vente mentionnait \u00ab une propri\u00e9t\u00e9 b\u00e2tie \u00e0 usage commercial \u00bb et \u00ab une propri\u00e9t\u00e9 inachev\u00e9e brut de d\u00e9coffrage \u00bb. La CAA a retenu que l’administration ne disposait, du fait de cette situation particuli\u00e8re, d’aucun terme de comparaison pertinent pour \u00e9valuer leur valeur v\u00e9nale. Le service v\u00e9rificateur a \u00e9valu\u00e9 la valeur v\u00e9nale des constructions, en cours et non achev\u00e9es \u00e0 la date de la cession, sur le montant des travaux r\u00e9alis\u00e9s et comptabilis\u00e9s \u00e0 cette m\u00eame date par la SAS.<\/p>\n\n\n\n
La Cour a \u00e9cart\u00e9 les \u00e9l\u00e9ments de comparaison propos\u00e9s par les contribuables et a rejet\u00e9 l\u2019application des abattements de 10% estimant qu\u2019il n\u2019\u00e9tait justifi\u00e9 ni de l’\u00e9tat du terrain, ni de l’existence du risque dont les contribuables se pr\u00e9valaient.<\/p>\n\n\n\n
Enfin, la seule circonstance que la pleine-propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier ne serait r\u00e9unie entre les mains des cessionnaires qu’\u00e0 l’expiration de la p\u00e9riode d’usufruit n’est pas, en tant que telle, de nature \u00e0 faire obstacle \u00e0 la prise en compte, par l’administration, des travaux r\u00e9alis\u00e9s \u00e0 la date de la cession, laquelle a port\u00e9, ainsi qu’il a \u00e9t\u00e9 dit, sur des biens non achev\u00e9s, la valeur v\u00e9nale \u00e0 prendre en compte \u00e9tant celle des biens dans l’\u00e9tat o\u00f9 ils \u00e9taient \u00e0 la date du transfert de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La Cour administrative d\u2019appel de Lyon a donc estim\u00e9 que l’administration fiscale apportait la preuve, qui lui incombait, de l’existence d’un \u00e9cart significatif, de 126 640 \u20ac, entre le prix de vente convenu entre la SAS et ses deux associ\u00e9s et la valeur v\u00e9nale de la nue-propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier c\u00e9d\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
C’est donc \u00e0 bon droit que l’administration a impos\u00e9, entre les mains des contribuables sur le fondement du c. de l’article 111 du CGI, la somme correspondant \u00e0 la minoration de prix.<\/p>\n\n\n\n
Remarques :<\/p>\n\n\n\n
Si le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 peut produire des effets de levier important, il convient de ne pas retenir des positions excessives pour d\u00e9terminer les \u00e9valuations.<\/p>\n\n\n\n
<\/a><\/a>CAA Lyon n\u00b023LY02460 15\/02\/2024<\/a><\/p>\n\n\n\n Par Excen Notaires & Conseils <\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" I. Les faits En mai 2013, une SAS a c\u00e9d\u00e9 \u00e0 ses deux associ\u00e9s, personnes physiques, la nue-propri\u00e9t\u00e9 indivise d\u2019un t\u00e8nement immobilier inscrit \u00e0 son bilan au titre des actifs immobilis\u00e9s. La SAS venderesse s\u2019est r\u00e9serv\u00e9e un usufruit pour une dur\u00e9e fixe de 21 ans. La valeur du t\u00e8nement a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u00e0 1 000 000 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":13124,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[50],"tags":[],"member_status":[],"type_articles":[52],"class_list":["post-13123","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all","type_articles-actualites"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13123","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=13123"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/13123\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/13124"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=13123"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=13123"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=13123"},{"taxonomy":"member_status","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmember_status&post=13123"},{"taxonomy":"type_articles","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.practical-nobel.212-227-170-25.plesk.page\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftype_articles&post=13123"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}